양도소득세 부동산 신고오류 사례

부동산 등 양도소득세 신고에 대해서 오류가 자주 일어나는 사례들을 살펴보도록 하겠습니다. 

 

세금

 

1. 양도소득세 양도의 범위

양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.

증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.

 

양도소득세 주식 신고오류

양도소득세 주식 신고오류

 

 

2. 양도소득세 양도가액 신고 오류

1) 다운계약 후 축소신고

고액프리미엄이 형성된 재건축 입주권, 아파트 분양권 등을 전매한 후 양도가액을 축소(다운계약)하여 신고하시면 안됩니다.

 

예를들어, 납세자 A가 인기아파트를 5억 원에 분양받고 계약금 5천만원 납부후, 1억5천만원(프리미엄 1억원포함)에 양도하고 프리미엄을 2천만원으로 축소 신고한 경우 이 케이스에 해당됩니다.

2) 수용보상금 중 추후 증액되는 보상금을 신고 누락하는 경우

납세자 B는 본인 소유 토지가 국가산업단지에 편입되어 보상금 2억원을 수령하고 양도소득세 신고하였으나, 보상금이 적다고 이의를 제기하여 추가 수령한 5천만원에 대해서는 신고누락 경우입니다.

 

부동산

 

3) 임의로 양도차익 과소 신고한 경우

토지와 건물을 일괄 양도하면서 감정평가 등 합리적인 근거 없이 임의로 안분하여 양도차익 과소 신고한 경우가 이에 해당됩니다. 

 

납세자 C는 토지 및 건물을 함께 5억원에 양도하면서, 양도소득세 계산시 토지, 건물 가액을 임의로 각각 2억원, 3억원으로 책정하여 양도소득세 과소신고했을 때의 문제점은 토지건물의 안분가액에 대한 기준이 불명확하기 때문입니다. 또한 기준시가 안분가액의 30% 이상 차이가 날 경우에는 기준시가로 안분하여 계산해야 합니다.

 

4) 부담부증여하고 채무 감소분에 대해 양도소득세를 신고하지 않거나 과소 신고한 경우
부담부증여란 부동산 등을 증여할 때 은행채무 또는 전세보증금 등 채무를 포함하여 증여하는 것으로, 채무액은 증여재산에서 제외되나 증여자의 채무감소분은 유상양도로 보아 양도소득세 과세대상입니다.

 

 

3. 양도소득세 취득가액 신고 오류

1) 취득가액 과다 신고

국가에서 취득하는 등 실지 취득가액을 확인할 수 있음에도 취득가액을 환산하여 과다 신고하는 경우가 있습니다.

 

납세자 F는 15년전에 국가로부터 토지를 취득하고 최근에 양도하면서, 오래전에 취득하여 취득가액을 모른다고 환산취득가액으로 과다 신고했습니다. 국가 등 공공기관으로부터 취득한 토지는 취득가액 확인이 가능하기 때문에 정정하셔야합니다.

 

2) 감가상각비를 공제한 경우
감가상각비를 종합소득세 필요경비에 산입하고, 양도소득세 계산 시에는 취득가액에서 차감하지 않고 신고한 경우가 이에 해당합니다.

 

납세자 G는 부동산임대 사업자로서 상가건물에 대한 감가상각비를 종합소득세 필요경비에 공제하였으나, 추후 상가건물을 양도하면서 이미 공제받은 감가상각비를 취득가액에 차감하지 않고 과다신고했습니다.

 

3) 취득가액을 분양가액으로 과다 신고
할인분양 받은 아파트를 양도하면서 취득가액을 할인 전 분양가액으로 과다 신고하는 경우가 있습니다. 납세자 H는 미분양 아파트를 5천만 원 할인분양 받아 취득하고, 추후 양도하면서 당초 분양대가로 취득가액 과다신고했습니다.

 

부동산

 

3. 양도소득세 필요경비 신고 오류

간이영수증 등 적격증빙없이 필요경비를 공제받은 경우입니다. 납세자 I는 아파트 취득후 리모델링 비용 2천만 원을 지불하였다며, 사업자로부터 간이영수증을 받고 필요경비로 공제했습니다. 

 

참고로, 필요경비로 공제받을 수 있는 자본적 지출 또는 양도비는 적격증빙(세금계산서, 신용카드․현금영수증 등)이나 금융거래 증빙 등에 의해 객관적인 증빙으로 인정되는 경우에만 필요경비로 공제됩니다.

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